[금융 지식] 리츠(REITs)

안녕하세요. Dr. 캣츠비 입니다.

 

우리가 재산을 불리는데는 여러 가지 방법이 있습니다. 

가장 접근이 쉽고 보편적인 방법이 저축입니다. 이미 어느 정도 자금이 있는 사람이라면, 대부업을 생각해볼 수 있습니다. 저축과 대부업은 아마도 인류가 소유재산이라는 개념을 익히게 되면서 도입된 최초의 재산증식 방법일 것입니다.

 

그 외에 주식시장 참여, 부동산 투자 등이 있을 수 있습니다.

주식시장은 소액으로도 참여할 수 있고 현명하게 투자한다면 큰 수익을 낼 수 있지만 반대로 손실도 크게 볼 수 있습니다. 부동산은 수익이 어느 정도 안정적이고 손실 위험도 작습니다.

반대로 투입되는 자본이 많아 일반인이 접근하기에는 어려움이 있습니다.

 

리츠(REITs)는 일반인이 접근하기 어려운 부동산 투자의 단점을 상쇄하기 위해 만들어진 상품입니다.

리츠는 영어 약어로 정식 이름은 Real Estate Investment Trusts, 즉 부동산 투자 신탁 입니다.

리츠 운용 회사는 투자자들로부터 자금을 조달 받아 이 자금을 부동산에 투자 합니다. 

투자 대상 부동산은 주로 임대 수익을 올릴 수 있는 상업용 건물이나 집단주거건물이 됩니다.

운용사는 임대수익이 나면 비용과 자신의 보수를 제하고 이를 다시 투자자에게 투자비율에 따라 배당합니다.

 

운용사는 타인의 자본으로 수익을 만들어낼 수 있고 투자자는 적은 자본으로 부동산이라는 안정적인 투자처를 확보할 수 있는 셈입니다.

 

리츠(REITs)의 탄생

역사상 최초의 리츠 상품은 미국에서 만들어졌습니다.

1960년 당시 미국 대통령 아이젠하워(Dwight E. Eisenhower)는 소위 담배 소비세 연장법(Cigar Excise Tax Extension Act)로 불리는 Public Law 86-779를 비준했습니다.

이 법의 주요 내용 중 하나는 여러 투자자의 자금을 모아 대규모의 투자를 할 수 있게 하는 것이었습니다.

이 법이 발효되자 Joel Boyhill이라는 사람이 1961년 모기지 상품에 투자하는 최초의 리츠 상품을 개발하여 판매했습니다. 이후 리츠 상품은 전 세계로 확대되어 2018년 기준 전 세계 35개국에서 약 480개의 리츠 상품이 유가증권 시장에서 판매되고 있다고 합니다. 

 

리츠(REITs)상품의 종류

리츠는 우선 투자자의 수에 따라 구분됩니다. 한 포트폴리오에 투자자의 수가 49명 이하면 사모 리츠라고 하며, 50명 이상이면 공모 리츠라고 합니다. 유가증권 시장에 상장된 리츠는 모두 공모 리츠라고 할 수 있습니다.

 

운용 형태에 따라서는  자기관리 리츠, 위탁관리 리츠로 구분합니다.

5인 이상의 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자운용을 직접 수행하는 실체형 회사라면 자기관리 리츠, 산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 형태의 명목회사라면 위탁관리 리츠로 구분합니다.

 

리츠(REITs)의 위험성, 투자시 유의할 점

리츠는 기본적으로 자금을 부동산에 투자합니다. 대략적으로 자본의 70%이상을 부동산에 투자해야 리츠로 인정받을 수 있습니다. 따라서 부동산이 가진 위험성이나 투자시 유의할 점을 거의 대부분 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

 

리츠의 장점으로는 투자수익이 안정적이라는 점입니다. 또한 낮은 수익률만큼 위험성도 작다는데 장점이 있습니다.

또한 시장변화에 따라 보유한 부동산의 가치가 올라가면 향후 청산시 배당이 늘어나는 장점도 있습니다.

 

단점으로는 환금성이 떨어집니다. 투자 상품이 어느정도 수익을 달성하고 청산시기가 다가오면 보유 부동산을 처분해야 하는데, 시장 상황이나 보유 부동산의 위치에 따라 희망하는 가격에 처분이 되지 않을 수 도 있고 구입 당시 가격보다 낮은 가격에 처분해야 할 수 도 있습니다. 그렇게 되면 투자자는 지금까지 받은 배당금보다 더 많은 손실을 입을 수 도 있습니다.

또한 경기 불황시 대형 상업건물 등에 투자했다면 공실 등으로 인해 본인이 기대했던 만큼 수익이 나오지 않을 수 도 있습니다.

 

리츠(REITs) ETF

이러한 리츠의 단점을 보완하고자 나온 상품이 리츠 ETF 입니다. 확실히 공개된 유가증권시장에서 투자자를 찾고 투자수익과 지수에 연계하여 배당을 하는 방식입니다. 

리츠 ETF는 상품 자체의 수익, 유가증권 시장 경기 등의 요인에 따른 주가 상승으로 인한 차익까지 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 신탁상품과는 달리 원하는 때에 주식을 매각함으로서 투자금 회수가 가능합니다.

 

반대로 단점은 주가하락의 위험성이 있으며, 주가가 상승하더라도 부동산 자체의 투자수익은 어느 정도 일정하므로 결국 투입 자본 대비 수익률이 하락할 수 있다는 단점이 있습니다.

 

따라서 본인의 성향, 자금 여유 등을 고려해서 리츠 상품에도 신중한 투자가 중요할 것입니다.