전세권 설정과 확정일자

 

안녕하세요. Dr. 캣츠비 입니다.

 

오늘은 전세 임대차 계약을 체결했을 때 임차인이 자신의 전세보증금을 지키기 위한 방법인

전세권 설정과 확정일자에 대해 알아보겠습니다.

 

 

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전세권 설정이란?

 

전세권이란 특정 부동산에 전세보증금을 지급한 후 계약된 기간동안 용도에 따라 해당 부동산을 사용한 후 계약 만료시 해당 부동산을 반환하고 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

이는 법적으로 해당 부동산의 등기부등본에 임차인의 이름과 전세설정 금액이 표기되며 전세권설정 후에는

경매 등 해당 부동산이 강제 처분될 때 후순위 권리자와 기타 채권자보다 우선순위로 전세금을 변제받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

다만 해당 부동산에 이미 다른 저당권이 설정되어있으면 해당 저당권자보다는 변제순위에서 밀리게 됩니다.

 

 

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확정일자란?

 

확정일자는 법원 또는 동사무소에서 임대차계약을 한 날짜를 확인해주기 위해 임대차 계약서에 도장을 찍어주는 것을 의미합니다. 

확정일자를 받는 이유는 해당 부동산에 대해 우선변제권을 받을 수 있기 때문입니다.

우선변제권은 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우 매각대금에서 후순위권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는

권리를 뜻하는데, 확정일자로 이 우선변제권을 행사하기 위해서는 전세 계약한 부동산에 실제 거주를 해야 하며, 주민등록전입을 해야하고, 확정일자를 받아야만 합니다.

이 세가지 중에 하나라도 성립이되지 않는다면 우선변제권을 얻을 수 없습니다.

그리고 실제 이사한 날, 주민등록 전입신고한 날, 확정일자를 받는 날 중 가장 늦은날에

우선변제권이 발생하는 날짜 입니다.

 

 

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전세권 설정과 확정일자의 차이점

 

전세권 설정과 확정일자를 받는 것은 두가지 다 전세계약을 체결한 부동산에 문제가 생겼을 경우 전세보증금을 돌려받을 수 있는 근거가 되지만 몇 가지 다른점이 있습니다.

내  용	전세권설정	확정일자
효력 발생일	전세권설정신청일	확정일자를 받은 다음날
실입주 조건	실제거주, 전입신고와 관계 없음	반드시 실제거주, 전입신고 해야함 *거주를 하지 않게 될 경우 효력 상실
신청시 필요 서류	임대인: 등기권리증,인감증명서, 주민등록초본, 인감도장,전세계약서 임차인: 주민등록등본,전세계약서, 인감도장	임대차계약서, 주민등록 등본
신청 비용	1. 등록면허세 = 전세금 x 0.2% 2.지방교육세 = 등록면허세 x 20% 3.증지대 = 약 1만원 4.법무사 수수료 = 30-40만원 *법무사를 통할 경우	600원
임대인 동의 여부	반드시 동의 필요	동의 필요 없음
전세금 미반환시 경매신청 방법	바로 경매신청 가능	전세금 반환소송 승소 후 신청 가능

 

두 가지 방법 중 가장 큰 차이는 실제 입주 여부 입니다. 전세권 설정은 실제 입주를 하지 않거나 전입신고를 하지 않아도 전세권설정만 하면 대항력이 발생합니다. 

따라서 실제 거주하지만 직장이나 자녀 학교 등의 문제로 전입신고를 하지 못하는 경우에는 번거롭지만 전세권 설정을 하는 것이 좋습니다. 

 

반면 확정일자는 전세 계약, 실제 거주, 전입신고라는 3가지 조건이 모두 충족해야만 효력이 발생합니다.

하지만 비용이 전세권 설정대비 매우 저렴한 만큼 실제 거주와 전입신고 계획이 있다면 확정일자만 받아도 전세금을 돌려받는데 큰 문제는 없습니다.

다만 확정일자를 받기 전에 아파트에 근저당권이 설정되어 있다면 우선순위에서 밀리기 때문에 계약 전 등기부등본을 열람해서 계약하려는 전세금과 근저당 금액의 합이 아파트 시세보다 많거나 적더라도 90%이상에 육박한다면 계약을 피하는 것이 좋습니다.

 

물론 확정일자와 전세권 설정 모두 다 해놓는것이 가장 안전하기는 하지만 계약 전에 집주인의 동의여부를 미리 확인하고 비용을 고려해서 결정하는 것이 가장 좋습니다.

 

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확정일자 받는 방법

아파트에 전세임대차 계약을 체결할 때 전세권 설정은 아무래도 집주인의 동의가 있어야 하고 비용이 많이 들다보니 많은 분들이 간편한 확정일자를 선호합니다. 

 

확정일자를 받기 위한 방법에는 2가지가 있습니다. 

전세계약한 지역의 주민센터에 방문해서 직접 확정일자를 받는 방법과 인터넷 등기소를 이용해 온라인을 확정일자를 받는 방법입니다.

 

주민센터 방문하여 확정일자를 받기 위해서는 우선 전세임대차 계약서와 임차인의 신분증을 가져가야 합니다. 주민센터의 담당부서에 가서 계약서와 신분증을 제시하면 담당 직원이 확인 후 이상이 없으면 임대차 계약서에 확정일자에 대한 도장을 날인해 줍니다.

이때 수수료는 600원 입니다.

 

인터넷을 이용하는 방법은 인터넷 등기소를 활용하는 것입니다.

www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

인터넷 등기소를 이용하기 위해서는 임차인의 공인인증서가 있어야 하며, 전세임대차 계약서를 미리 스캔하여 파일로 갖고 있도록 합니다. 

인터넷 등기소 메인화면에서 로그인을 한후 상단의 메뉴에서 확정일자를 클릭하여 진행을 하면 됩니다.

 

 

이상으로 전세임대차 계약시 내 전세보증금을 지킬 수 있는 방법인 확정일자와 전세권 설정에 대해 알아봤습니다.